朱国宪与江苏滩涂星海置业有限公司租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书
江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏民申956号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱国宪，男，1948年1月29日出生，汉族，住江苏省镇江。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江苏滩涂星海置业有限公司。住所地：江苏省镇江新区大港临江路糖库*号。
法定代表人：唐正东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
再审申请人朱国宪因与被申请人江苏滩涂星海置业有限公司（以下简称星海公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院（2015）镇民终字第00853号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
朱国宪申请再审称，（一）涉案小区人防工程的产权、投资人的明确认定是据以确定出租方资格和租赁协议是否有效的关键，但二审判决对此未予查清。星海公司将涉案人防工程建设完毕后已移交镇江新区规划局，且该人防工程的建设成本已计入整个商品房销售价款中，商品房出售后，人防工程的实际投资人已经转变为全体业主。镇江新区规划局并非投资者或法律授权机关，其无权与星海公司签订小区人防工程使用权转让合同。故星海公司并非该人防工程的所有权人或投资人，亦非小区业主委员会聘用的物业服务企业，其无权作为出租人与朱国宪签订人防车位租赁协议，涉案租赁协议应认定为无效。（二）《江苏省物业管理条例》规定人防工程车位的出租期限不得超过三年，而星海公司与朱国宪签订的人防工程车位租赁协议中约定的租期长达20年，明显违反上述规定，该协议应当认定无效。且人防工程由于产权不清晰，本案不应适用合同法有关租赁期限最长为20年的规定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求对本案依法再审。
星海公司提交意见称，涉案人防工程系其投资建设，其系依法从国家管理部门获取的涉案人防工程使用权，有权签订车位租赁协议。且该协议属双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。二审判决正确，朱国宪的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
本院经审查认为，首先，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，尽管涉案人防工程的所有权尚不明晰，但朱国宪与星海公司签订的车位租赁协议系双方的真实意思表示，该协议并不因星海公司对人防工程不享有所有权或处分权而当然归于无效。此外，该小区人防工程由镇江市民防局依法管理，镇江新区规划局系受镇江市民防局的委托与星海公司签订该小区人防工程使用权转让合同，明确了该人防工程用途为平时汽车库，战时人员掩蔽，星海公司可按车位优先出租给本小区业主使用，并由星海公司负担该人防工程使用期间的水、电、卫生费、物业管理费、设备设施维护保养更新改造费用。以上人防工程使用权的流转过程并不违反法律、行政法规的规定。因此，朱国宪关于星海公司无权作为出租人与其签订车位租赁协议、该协议应属无效的申请再审理由，不能成立。
其次，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，朱国宪与星海公司签订的车位租赁协议中约定的租赁期限为二十年，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《江苏省物业管理条例》中虽有人防工程停车位租赁期限不得超过三年的规定，但该条例仅为地方性法规，不能作为认定合同效力的依据。因此，朱国宪关于租赁期限违反了《江苏省物业管理条例》的规定、涉案车位租赁协议无效的申请再审理由，亦不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回朱国宪的再审申请。
审 判 长 刘悦梅
审 判 员 王 强
代理审判员 杜三军
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 褚茜茜
本案中，江苏省镇江市民防局委托镇江新区规划局与开发商签订小区人防工程使用权转让合同，在合同中明确人防工程平时、战时用途，写明开发商可按车位优先出租给本小区业主使用，并由开发商负担该人防工程使用期间的水、电、卫生费、物业管理费、设备设施维护保养更新改造费用，这样的做法值得我们研究学习。另外，江苏省高级人民法院在本案中并没有明确人防车位的投资者是开发商还是业主，是依据合同法解释裁判规则判定合同有效的。